“以房养老”，咋投才好？

发布时间： 2015-05-15 10:23:06   |  来源： 人民日报   |  责任编辑： 许晴晴

　　“把房产价值平均到每一年的算法，并不合理。毕竟，投保者在这25年间还住着自己的房子。”幸福人寿副总经理曲和磊告诉记者，以房养老，相当于投保者把房子抵押给保险公司，保险公司按月发放贷款。目前“幸福房来宝”的利率为年复利5.5%，仍略低于年复利5.65%的银行个人贷款。投保人身故后，其家人可以在偿还保险公司已经支付的养老金本息以及相关费用后，收回房子，也可以放弃房子的所有权，保险公司会按到时的市场价处置房屋，将房屋增值部分的收益返还投保人的继承人。

　　孙旭阿姨则认为，即便考虑到抵押房屋仍供投保者生前居住的因素，缴纳延期年金保费这一项也不合理，“这是在和生命赛跑啊。”她指着第一套条款费率表上的“延期年金无身故和退保利益”的标注说：“如果活不到85岁，之前交的延期年金不都白交了吗?”

　　南开大学教授朱铭来认为，首款“以房养老”产品的本质仍是长期寿险产品。“如果保险公司支付的年金的利息比银行贷款低，房子未来增值的部分又返还投保人，那么人们就会问：保险公司为啥要做赔本买卖?而缴纳延期年金的本质是投保一份长期寿险——从60岁到85岁之间年缴保费，85岁之后领取养老金，但这部分涉及复杂的保险费率精算，普通百姓看不懂。目前中国人平均寿命为76岁。而这款产品的第一套方案，会让人们认为如果活不到85岁的话，很难享受到延期年金的保险利益。”朱铭来说，保险公司应该提高条款费率的透明化程度，尤其是要面向老年人销售，文字表述上也应尽量通俗易懂，这样才更容易打开市场。

　　中国保监会相关部门负责人接受记者采访时也表示，因为“以房养老”产品属于创新产品，现阶段其条款费率仍须接受监管部门的审批。“我们以审慎的态度做过估算，这一产品的费率并不高，也不存在暴利的问题。”

　　费率条款如何体现“房市波动”?

　　保护投保者权益，应以差异化条款费率体现房产实际价值

　　安徽省蚌埠市的王先生有三个孩子，一个在北京、两个在国外。“人熟是宝，我老了哪也不去。孩子们也不想回来继承老家的房子，‘以房养老’对我很合适。这几年房价一直往上走，有没有可能把房价上涨的因素考虑进去，直接变成现金按月支付给我?此外，我们这儿的房价和北京、上海比，无论涨跌波动浮动都不一样，保险公司的条款费率是不是也要有所差别呢?”

　　保监会相关部门负责人表示，根据“试点指导意见”，“以房养老”产品可以分为两类：其中，参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人及其继承人。幸福人寿的“房来宝”属于后者——幸福人寿不参与分享房产增值收益，房价涨了全部归属投保人;房价跌了，由保险公司承担。这样一旦签订投保合同后，老人每月领到的金额将固定。“在签订合同测算保险金时，我们一定程度上考虑了房屋未来的预期增值。”曲和磊说。

　　“从经济学的角度看，反按揭型年金保险产品的基本原则，是让投保人每活一天，都能享受其资产现有及未来增值价值的最大现金化。”朱铭来说，从国际上看，除了房产，古玩、字画、家具等，金融机构都可以进行估值、折价，然后以按揭年金的形式发还给投保者。“而目前国内的这首款产品，并没有体现‘最大现金化’原则，后面还留了一些‘尾巴’，操作形式更为复杂。”朱铭来认为，这会模糊人们对“以房养老”这一保险产品的认识。

　　“如果将来开展参与型产品业务，还要解决好房产增值利益分配的问题——房地产市场有较大的不确定性，而保险合同一签就是十几、二十几年，如何确保投保者的应得利益不受损，对保险公司的市场预判能力、精算能力也提出了挑战。”朱铭来认为，如果全国用统一条款，对保险公司来说，能够在大范围内平抑损益，实现大数法则;但对具体城市的投保者来说，则没有体现差异化。”他说。

　　“目前在四个试点城市，‘房来宝’采用统一的费率条款。”曲和磊坦承，一线城市和二三线城市房价波幅不一样，住房反按揭产品的条款费率要体现房价增值或贬值预期， “条款费率差异化将是未来的大方向。”他说。

　　也有人担心，如果保险公司承保很多客户，现金流不够，这项业务做不下去了，保户的房子怎么办?

　　针对消费者的这些顾虑，保监会相关部门负责人表示，对于经营“以房养老”的保险公司，保监会规定，试点期间单个保险公司开展试点业务，接受抵押房产的评估价值合计不得超过公司上一年末总资产的4%，意在限制该项业务的总量。“此外，相较于一般寿险产品有10天的犹豫期，‘以房养老’产品签单后的30天内，投保者可以无条件退保。我们还会继续督促保险公司提高条款的通俗化程度和费率的透明程度，保护投保者权益不受侵害。”这位负责人说。