2014房产预言：地产金融化养老地产爆发

健康中国health.china.com.cn　时间： 2014-02-06 　 来源： 新华网

　　开发商入股银行，并非看中关联银行的融资便利，事实上，受制于银监会对于银行关联交易的管控，开发商入股银行后可获得的融资便利很有限。开发商看重的是，银行为其上下游企业做供应链融资的业务空间。

　　预言一 开发商加码海外

　　2013年，万科、绿地、万达等巨头进军海外，国内开发商的资产配置，出现引人关注的变化。

　　刚刚进入2014年，嬗变仍处进行时。2014年1月8日，绿地宣布，投资12亿英镑，在英国伦敦开发两个住宅项目;1月24日，大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦宣布，投资20亿英镑至30亿英镑，在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。

　　仲量联行称，2013年中国企业逐渐在全球房地产市场，尤其是在英国、美国和澳大利亚增加投资，而绿地集团在伦敦的举动，标志着中国房企2014年的海外投资活动已拉开帷幕。截至2013年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中国2013年的海外房地产投资额较2012年增逾30%。

　　国内开发商纷纷进军海外，这对国内楼市意味着什么?自己用脑。

　　预言二 长效调控机制浮现

　　2014年，房地产调控长效机制有望取得实质性进展。

　　在过去一年的楼市调控中，决策层曾提出过诸如“两个促使”(促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道)的调控发展目标。有分析人士认为，中央对待房地产的态度已经从“强调行政调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制，都将进行相应的市场化改革。

　　首创集团董事长刘晓光预测，在市场分化的现实背景下，地方调控的自主权将增加，楼市调控将更强调针对不同城市的不同状况，实行不同政策。

　　中国房地产学会副会长陈国强的观点是，新一届中央政府自上任以来，淡化、低调处理房地产，今后的楼市调控不会再刻意突出中央政府在调控中的主导角色，不会再统一发号施令、一刀切，而会突出地方政府在调控中的主体作用和主体责任。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，对房企而言，眼下多研究房地产市场的发展规律，比研究下一步会出哪样的调控政策更重要。“在人口结构里面，通常是‘20岁到49岁的年轻劳动力’，以及‘35岁到40岁的高储蓄人口’对房地产的贡献最大。未来，中国的房地产市场还有很多机会，只是这些机会因为人口结构的变化而跟以前有所不同。”

　　预言三 开发商重回一二线城市

　　5年前，多数全国性大企业还只是在十几个重点城市中角逐，到3年前基本都有了“百城计划”，或者更宏大的城市进军规划。到2013年，历经上一轮宏观调控之后，企业又开始重新聚焦，典型如过去以三四线城市为主战场的恒大，2013年以来也开始布局一二线城市。2014年，这一趋势继续，恒大在上海预计会有多达4个项目面世。

　　某权威研究中心数据显示，近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例，消化库存周期仅6.9个月。二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超20个月，丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。

　　花样年控股集团董事局主席潘军断言，由于一线城市的供应量不足，而需求极大，所以一线城市房价会延续涨势。二线城市则是一个比较平稳的、缓步增长的趋势。三线城市可能面临的压力比较大，房价保持平稳，可能不会有增长。而四线城市是一个下降的趋势。

　　预言四 地产“金融化”

　　1月24日，恒大地产在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期间，该公司通过子公司，在市场上买入约4.027亿股华夏银行股份。

　　这并非个案。绿地集团与上海农商银行，侨鑫集团与华兴银行，泰禾集团与海峡银行，合生创展与北京农商银行，新湖中宝与温州银行，香江集团与广发银行，北京城建与锦州银行，开发商入股银行声此起彼伏。

　　开发商缺钱了?不!部分业内人士的观点是，开发商入股银行，并非看中关联银行的融资便利，事实上，受制于银监会对于银行关联交易的管控，开发商入股银行后可获得的融资便利很有限。开发商看重的是，银行为其上下游企业做供应链融资的业务空间。

　　说得很白了，开发商是为了少帮产业链“垫资”，让银行代劳。

　　据不完全统计，目前“涉银”的房地产上市企业已有约30家。不出意外，这一趋势无疑会在2014年得到延续。

　　预言五 不动产统一登记制度上路

　　建立和实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是产权管理体制机制的重大改革，2014年重点在于建立统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台。

　　按国务院要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度。对于正常的商品房此举并无影响，原本就属合规登记;而对于各种灰色房屋，以后会逐步纳入正规登记程序，会暴露某些不合规的事实。比如在部分资源型城市，某些大型矿产国企所建的大量房产，皆没有进行合规登记，就卖给本单位职工甚至非本单位人员。