2013楼市政策盘点：调控力度空前 以房养老争议大

健康中国health.china.com.cn　时间： 2013-12-12 　 来源： 郑州晚报

　　当我们习惯了用政策来调控房地产市场的时候，今年估计会失望了。因为，整个2013年，除了“国五条”以外，中央再无新的调控政策出台。不过，既然中国的房地产市场是个政策市，总是不会缺少“政策”出台的，于是，不是政策的“政策”就在今年唱起了主角。

　　新“国五条”颁布调控力度空前

　　2月20日，国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施。8天后，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，诸如“从严征收房产转让所得的20%个税”、“提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”和“对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致的楼市调控措施出台。此次楼市调控，力度空前。

　　4月1日，郑州版“国五条”细则推出，对广大市民关心的“20%个税”以及“二套房利率”、“限购是否扩大”政策只字未提。

　　截至5月2日，共有北京、上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等35个城市发布了各自的地方细则。其中，对于“国五条”争议较大、影响较强的20%差额征税政策，多地采取了回避政策。除北京外，其余地区均未执行。

　　点评：由于中国的经济层面面临诸多的不确定性，未来楼市调控的方向到底何去何从，近段时间一直是个未知数。所以，在一直没有出台新的调控政策状态下，“国五条”便成了值得收藏的“绝版”!

　　郑州住房“三房合一” 经适房从此“隐退”

　　2月26日，郑州市房管局、郑州市民政局、郑州市物价局、郑州市财政局联合发布《通知》，《通知》指出，实施经济适用房、公租房、廉租房“三房合一”，并从7月1日起实施。实施“三房合一”后，公租房申请标准将进一步放宽，收入标准的上限不再设置门槛，申请人只要住房上有困难，就可申请公租房。

　　点评：尽管很难对房地产政策走向进行精确的判断，但是考虑到政策的选择都会基于一定的约束条件，并非完全无迹可循，因此，“三房合一”的探路者性质更值得关注。不过，因为僧多粥少，实施“三房合一”后，如何让更多的低收入者圆了住房梦，才是关键!

　　城镇化建设成为本届政府的工作重点

　　3月17日，十二届全国人大一次会议举行闭幕会。大会闭幕后，国务院总理李克强在人民大会堂与中外记者见面并回答记者提问。李克强表示，新型城镇化是以人为核心的城镇化，必须和农业现代化相辅相成。不能一边是高楼林立，一边是棚户连片。

　　点评：城镇化政策出台后，房地产企业是一片欢呼声，因为又要有多少多少万的农民进城了，房子潜在的客户群体又庞大了。但是，城镇化究竟能够给房地产市场带来什么?现在还真的不好说，因此，在中央确立的统筹城乡发展的城镇化解读后，市场上一下子就理性多了。

　　中央明确房产税扩围的时间节点

　　5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。不同于以往，此次中央明确提出了房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。

　　点评：从上海、重庆的试点情况来看，房产税在短期内影响更多的是人们的市场预期而非房价，由于试点初期税率低、征税范围小，房产税对降低房价的作用实际上并不大。但是有意思的是，现在已经临近年末，虽然传闻不断，但中央对于房产税下一步的试点城市及征收范围仍未明确表态，这就使得房产税究竟在近期内还会不会出台出现了变数。

　　7月起郑州商品住房须一房一价网上公示

　　6月15日，郑州市政府办公厅发布了《关于对新建住房商品销售价格进行备案管理的通知》。《通知》提到，郑州市政府已经决定对市区商品住房销售价格实行备案管理，从2013年7月1日起推行房屋销售新政。新政规定，上街区以外的郑州区域内，商品住房销售价格备案实行“一房一价”。开发企业在对商品住房销售价格进行备案时，应对全部的商品住房销售价格进行备案，并实行“一房一价”。价格主管部门要及时将开发企业商品住房销售价格备案情况在价格信息网和房地产网上进行公示，以便社会监督。

　　点评：这个政策是把开发商的房子销售情况放在一个透明的玻璃罩里，以杜绝开发商低备案价、高售价现象，确实是一个好政策。不过遗憾的是，如果开发商未履行上述职责，具体如何处罚，新政中并未提及。

　　郑州公积金7月1日起执行新的缴存标准

　　郑州住房公积金管理中心推出新的公积金缴存标准，并从7月1日起执行新的住房公积金缴存政策，职工每月可以缴存住房公积金的额度提高。按照新标准，职工每个月住房公积金的缴存额，最高为1244.4元，最低为62元，分别比之前多了178.4元和8元。

　　点评：税法专家曾经根据这个新标准算了一笔账，按照即将执行的标准，高收入者1个月最高可以免2488.8元的个人所得税，这个额度，是低收入者的40倍。所以可悲的是，作为低收入群体，很多人的收入估计达不到个人所得税规定的3500元费用扣除标准，这样就无法享受住房公积金规定的“免个人所得税”政策。

　　北京发布“京7条”，自住型商品住房价低30%

　　10月23日，北京市住建委发布关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见，业内称为“京七条”。意见指出，自住型商品住房项目在土地出让前，应明确住房套型建筑面积、销售均价等要求，作为土地出让的依据载入招拍挂交易文件，并在土地成交后将其纳入出让合同。自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米;销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

　　点评：在新一届政府迟迟没有新的调控政策出台的背景下，“京七条”的出现具有标杆的意义。因为，一是“京七条”出台后，据说对市场的影响还是挺大的，尤其是自住型商品房政策，让很多人开始观望。二是既然北京的样板出来了，咱也不能落后不是?于是跟风者众，全国至少有16个城市也出台了相关的调控政策，在11月份的寒冬，显得非常“热”闹。

　　郑州发布升级版限购令20岁以下不允许买房

　　9月2日，郑州市房管局召开新闻发布会，通报郑州房地产市场宏观调控政策局部调整情况，内容涵盖限购、限售、限制网签等多项内容。文件规定，自9月1日起，持有本市居住证3年以上，在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对于未满20周岁的单身人员，暂停其在本市限购区域购房。对于年满20周岁的无住房单身人员，限购1套住房;将中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商品住房项目，纳入保障性住房行政审批快速通道，实现平行接件、并联审批，提高效率，加快投放;对于住宅小区建筑容积率在1.0以下或单套建筑面积在144平方米以上的非普通商品房住宅项目，完成主体结构工程封顶，方可申请商品房预售许可证。

　　点评：其实郑州版的限购令是年末房地产市场高歌猛进时最早推出的调控政策，比“京七条”早了两个月。也因此，郑州的楼市价格在10月份实现了“零”增长，可以说是效果显著。这对于房地产市场的健康发展是有好处的，也能够推动开发商在当前的市场形势下理性开发。

　　国务院出台“以房养老”政策，采取渐进式退休方式

　　9月13日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》出台。《意见》指出以政府为主导，发挥社会力量作用，支持社会力量举办养老机构。通过完善投融资政策，吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展，同时制定支持发展养老服务业的土地政策、税费优惠政策和补贴支持政策，吸引社会力量加入养老服务体系的建立。此次《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，即“以房养老”，有消息称具体操作办法和实施计划有望明年一季度出台。另外，12月11日，有报道称，人力资源和社会保障部副部长胡晓义近日表示，为保证平稳过渡，不对当前的就业状况造成太大影响，中国将采取渐进式延迟退休年龄的方式。

　　点评：此次国务院《意见》的下发，不仅进一步刺激了养老地产的发展，也为争议已久的“以房养老”带来了曙光。以房养老在国外较为普遍，国内则刚刚起步，如果试点成功，将为解决老年人养老资金问题探索出一个前进的方向。不过，在国内“房子就是家”的概念熏陶下，有多少老人愿意把房子留给保险公司而不是子女，仍是一个问号。