拿地难和运营模式不完善成养老地产发展障碍

健康中国health.china.com.cn　时间： 2013-12-11 　 来源： 新华网

　  随着养老政策的陆续出台，‘养老地产’逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的‘隐性刚需’，引得各路房企参与其中。”

　　据记者不完全统计，目前，保利、首创、绿城、龙湖、复星等开发商已经开始在养老地产上争夺市场份额。同时，越来越多的外资机构也跃跃欲试，开始进入我国养老地产领域，整个行业的竞争大幕已徐徐拉开。

　　商业模式待磨合

　　这块看似诱人的“蛋糕”，但吃起来似乎没有那么容易。

　　在进场环节，房地产开发企业面临拿地价格高的难题。目前企业通过招拍挂的方式获得土地，建设养老地产。其建设成本除了普通的建筑成本之外，还涉及无障碍通道等各种适老化配套设施，建筑成本高，很难被市场接受。

　　业内有些专家建议政府为养老地产提供低价土地，降低企业的准入门槛。这种想法很好，但是在具体的操作过程中，会在土地的责权利方面产生诸多问题，如采取划拨土地性质，因不能上市交易和抵押贷款，也难以享受土地增值好处等，对开发商及社会资金缺乏吸引力，即使开发商参与其中，也往往通过会员制方式出让70年使用权，有违反土地法规之嫌。以出让土地采取价格优惠的方法，可以避免上述难题，但优惠多少如何确定，特别是如果出现经营亏损甚至无法经营而退出养老市场时，优惠的价格要不要补、如何补?准入机制、退出机制就是管理者面临的较大难题。

　　与此同时，养老社区的运营服务模式也是房地产开发企业遇到的另一大难题。

　　一个具有“养老功能”的养老地产应具有住宅属性、服务属性。要从产品硬件上满足老龄群体在养老居住上的基本需求，还必须为老年人提供物质保障、照料保障、医护保障和精神保障等几个最关键的服务。

　　“养老地产的经营模式，使房地产开发企业面临着综合运营商角色的转型与挑战，操作起来难度很大，而解决这一难题的理想状态就是实现服务社会化。”

　　加强政策扶持

　　目前，养老地产刚刚起步，身处其中的房地产开发企业都在摸索前行，此时政府应当充分发挥引导作用，推动行业的发展。

　　针对拿地成本高的问题，可实行共有产权住房保障模式，以出让土地方式供地，将优惠部分及比例作为政府的所在产权，也就是在土地上企业与政府按比例共有产权，如出让土地的市值为每亩100万元，优惠50%就是企业与政府各占50%的产权。企业按供地时的合同从事养老产业，可以明确对政府产权部分不收租金税收等，如果擅自改变用途，政府可按照合同依法追究;如果是经营亏损难以运转等不得不退出，则可按原来优惠的比例补交出让金。这样既可以吸引开发商投资出让土地的养老产业，又能解决退出机制的难题。”

　　目前，业内一些从事养老地产的房地产开发企业减少持有比例，降低风险，并将公共服务设施按需编排，与专业服务机构开展合作，寻求新的服务模式。例如沈阳盛世集团推出的盛世·乐活居项目，在“不脱离社区，不脱离亲情”的“乐活”理念指导下，实现养老公寓与普通亲情住宅相辅相成的共融性设计，适合两代人居住;在社区里面设置老人日间照料中心、四季如春的多功能厅以及把餐厅、书吧、老年活动中心等公共活动场所用一条乐活街道串联起来，实现多功能的服务，引入专业服务团队，进行后期的服务管理。这种模式使得双方各尽其能，将是未来的一种发展模式。

　　养老服务需要一个体系，在做养老地产过程中，除了通过市场化发展，寻求新的发展模式之外，建议政府出台相应的政策，完善养老项目的产品标准、盈利模式的标准和项目运营服务的标准，建立符合国内老年客户特殊需求的本地化的运营服务体系，实现“老有所居、老有所依”的目标。