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拿地难和运营模式不完善成养老地产发展障碍

健康中国health.china.com.cn 时间: 2013-12-11   来源: 新华网

   随着养老政策的陆续出台,‘养老地产’逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的‘隐性刚需’,引得各路房企参与其中。”

  据记者不完全统计,目前,保利、首创、绿城、龙湖、复星等开发商已经开始在养老地产上争夺市场份额。同时,越来越多的外资机构也跃跃欲试,开始进入我国养老地产领域,整个行业的竞争大幕已徐徐拉开。

  商业模式待磨合

  这块看似诱人的“蛋糕”,但吃起来似乎没有那么容易。

  在进场环节,房地产开发企业面临拿地价格高的难题。目前企业通过招拍挂的方式获得土地,建设养老地产。其建设成本除了普通的建筑成本之外,还涉及无障碍通道等各种适老化配套设施,建筑成本高,很难被市场接受。

  业内有些专家建议政府为养老地产提供低价土地,降低企业的准入门槛。这种想法很好,但是在具体的操作过程中,会在土地的责权利方面产生诸多问题,如采取划拨土地性质,因不能上市交易和抵押贷款,也难以享受土地增值好处等,对开发商及社会资金缺乏吸引力,即使开发商参与其中,也往往通过会员制方式出让70年使用权,有违反土地法规之嫌。以出让土地采取价格优惠的方法,可以避免上述难题,但优惠多少如何确定,特别是如果出现经营亏损甚至无法经营而退出养老市场时,优惠的价格要不要补、如何补?准入机制、退出机制就是管理者面临的较大难题。

  与此同时,养老社区的运营服务模式也是房地产开发企业遇到的另一大难题。

  一个具有“养老功能”的养老地产应具有住宅属性、服务属性。要从产品硬件上满足老龄群体在养老居住上的基本需求,还必须为老年人提供物质保障、照料保障、医护保障和精神保障等几个最关键的服务。

  “养老地产的经营模式,使房地产开发企业面临着综合运营商角色的转型与挑战,操作起来难度很大,而解决这一难题的理想状态就是实现服务社会化。”

  加强政策扶持

  目前,养老地产刚刚起步,身处其中的房地产开发企业都在摸索前行,此时政府应当充分发挥引导作用,推动行业的发展。

  针对拿地成本高的问题,可实行共有产权住房保障模式,以出让土地方式供地,将优惠部分及比例作为政府的所在产权,也就是在土地上企业与政府按比例共有产权,如出让土地的市值为每亩100万元,优惠50%就是企业与政府各占50%的产权。企业按供地时的合同从事养老产业,可以明确对政府产权部分不收租金税收等,如果擅自改变用途,政府可按照合同依法追究;如果是经营亏损难以运转等不得不退出,则可按原来优惠的比例补交出让金。这样既可以吸引开发商投资出让土地的养老产业,又能解决退出机制的难题。”

  目前,业内一些从事养老地产的房地产开发企业减少持有比例,降低风险,并将公共服务设施按需编排,与专业服务机构开展合作,寻求新的服务模式。例如沈阳盛世集团推出的盛世·乐活居项目,在“不脱离社区,不脱离亲情”的“乐活”理念指导下,实现养老公寓与普通亲情住宅相辅相成的共融性设计,适合两代人居住;在社区里面设置老人日间照料中心、四季如春的多功能厅以及把餐厅、书吧、老年活动中心等公共活动场所用一条乐活街道串联起来,实现多功能的服务,引入专业服务团队,进行后期的服务管理。这种模式使得双方各尽其能,将是未来的一种发展模式。

  养老服务需要一个体系,在做养老地产过程中,除了通过市场化发展,寻求新的发展模式之外,建议政府出台相应的政策,完善养老项目的产品标准、盈利模式的标准和项目运营服务的标准,建立符合国内老年客户特殊需求的本地化的运营服务体系,实现“老有所居、老有所依”的目标。