朱凤泊：中国养老地产需标准化
健康中国health.china.com.cn 时间： 2013-12-08 来源： 中国日报网
中国日报网讯 (记者 李昊)： 各位网友大家好，欢迎收看中国日报网《董事长对话》栏目，本期我们请到了北京太阳城董事局主席朱凤泊先生，为我们讲一讲中国养老地产未来的走向，下面请朱总向网友问好。
朱凤泊: 各位网友大家好，我是朱凤泊。
中国日报网: 朱总您好，请问您作为长期奋斗在中国长期第一线的人，您认为现阶段哪些因素制约了中国养老事业的发展?
朱凤泊: 我感觉首先中国是刚刚步入老龄化。过去从政府层面、社会层面、还有企业层面，我们很少做到思想准备和物质准备，所以猝不及防。老龄化来了，来了以后又这么严重，大家当然是纷纷上马，可是不会做，没有经验。所以现在缺失的是政策配套，缺失的是商业模式，缺失的是养老设施发展的一个总体的规划和一些相关规定。这些内容在最近一个时期，大家想做，却力不从心，这是一个主要因素。
第二个就是，现在的老人主要都是中、高龄老人。这些老人基本都是建国前出生的，无论是从他们的思想理念，传统观念，还有文化素质的决定，还有消费能力等等，这些因素的制约，让他们也很难走出家门。虽然一方面有需求，那么另外一方面呢，建国前出生的老人仍然是消费市场的坚冰，很难撬动。所以会感觉目前做养老有因难。
中国日报网：您讲到中国现在的养老市场是一个刚刚起步的阶段，但是据我所知太阳城已经第一线奋斗了13年了，您在13年中，太阳城在养老产业领域已经总结出哪些经验?
朱凤泊：太阳城的经验确实是值得重视和探索，倒不是因为是我做的，重要是我做了13年。这13年当中留下了很多的痕迹，特别是形成今天这样一个局面的时候，可以看到前期对于这个项目投入的心血，哪些是成功的，哪些是失败的。其实正反两个方面的经验教训，才可以提炼出切实可行的发展模式。至于太阳城做的最早，13年前就开始启动，应该说在做大型养老设施，养老综合体，太阳城是第一个吃螃蟹的，第一个吃螃蟹的人可谓是勇敢。流传过一个故事，第一个吃螃蟹的人把他当一个可怕的动物，壳硬，爪尖，这个东西怎么能吃呢?但是毕竟有第一个吃螃蟹的，我们撬动这个市场做养老模式的时候也是这样。首先在13年前，我们当时是背着矿泉水，将近一年的时间内，我们每个周末都去上景山，和老人沟通、座谈。我们发了两万份问卷，其中有效问卷拿回来了8000份，得到的信息大多数老人不愿意出门，因为养儿防老在他们这一代，这是祖辈留下的一个观念，我养儿子干嘛? 我养了这么多孩子干嘛?不就是为了养我的吗?我不能到老了我出去，所以绝大多数不愿意出门。
但是我们发现当中有一部分愿意出门的，是什么人呢?主要是高知人群: 比如说大学学历以上的，有的是退休的工程师、有的是科学家、有的是政府官员、有的是教师等等，就是知识文化层次高的愿意出门，这是第一部分。然后我们这个问卷里还发现愿意出门的人，单身的愿意出门，因为在家一个人他很孤闷，时时的看着家里的摆设，看着家里的东西，总是留下了另一半的影子，所以心里是痛苦的，他们愿意换一个环境，不能让自己总在这种痛苦的回忆中生活。
那么还有一个呢?我们发现，他们对走出来，花多少钱很在乎，比如说夫妇两个人走出来的，他们不愿意把两个人的收入全部当做养老费用，他们一定要给自己留下一部分钱可支配，一部分钱作为进入养老机构的费用。我们当时这个理念叫做什么?叫「打造一个钱包的养老空间」。比如说一对夫妇俩人的退休金是4000块钱，我们不能打造这个房间是4000块钱收费的，一定是2000块钱的，那么2000块钱应该做成什么样的? 今天你就大家看到的太阳城的银龄公寓的AB栋，属于老人们的居住的私密空间比较小，才20多平方米。那么这个费用大大的下来了，他们花的钱就可以少。但是他们集体活动、交流的空间大，因为他们住进养老机构就是不愿意封闭自己，而愿意跟更多地老年朋友一起来活动、一起来学习。所以我们打造了20几个兴趣小组，包括电子琴、舞蹈、吃喝社、书画社、网络大学、手工组、模特班等等。那么这部分空间大。老人是喜欢的。根据前期的调查、调研，我们打造这个产品，今天确确实实感受到当时的工夫没有白费，老人非常喜欢。我们基本上建好之后投入使用，都不足一年一栋楼就住满了。陆陆续续的，现在太阳城这几栋楼都住满了，后来不得不把我们原来的办公楼也改造成老年公寓。下一步要把我们俱乐部的客房，原来是准备多元化的经营发展，把它作为一个会议的载体，有客房，现在也要把它改造成老年公寓的用房了。因为现在我们向阳房要排队两年才能住进来，我们不想让老人这样去翘首以盼，所以我们想尽快地能拿出一些设施。
太阳城调研的根本，如何去盯住老人的思想观念，他们的生理、心理的需求，特别是如何盯准他们的钱包，花多少钱，要很深刻地做功课。如果不是这样的话，老年公寓是做不好的。
从那一年起第二年，我当时在公安局工作，我在北京市公安局干的也不错，我那会儿提了副科长，也是干的如日中天。可是我也干不下去了，所以第二年我毅然决然地下海，用了13年的时间打拼，捞了第一桶金，所以在2000年的时候我就开始做这样一个养老的项目。有钱了，我没有想去做普通房地产，有钱了，我也没想把它当做一种消费的资格，其实我的生活很简单，除了吃、穿、用、开车、住房，我没有任何的开销，我全部把钱投在太阳城的养老设施上。我在做这件事的时候是回报我的父亲，但是随着后面时间的延续，让我感受到我把对父亲的这份歉疚已经变成了对更多老人的一个责任，一份爱。所以在太阳城做的任何一个设施里都能够找到我父亲去世的影子，比如说太阳城里家家户户有紧急呼救按纽。这在2000年的时候开始思考，这样的设施，当时找起来很难很难。这就是我体会到我父亲如果能够紧急呼救到我，我能赶到他身边，或医生赶到他身边。另外我要做一个医院，为什么才32万平米的这样一个社区就做一个一万平米的医院? 就是考虑到老年社区一旦有突发病，要抢救他，第一时间把他抢救回来。
我们这里提供老人活动的空间，进行交流，也是根据我父亲的生活状态。我母亲去世比较早，我父亲一直一个人在家，有时候回到家里头，天已经很黑了，灯还没开，我父亲一个人漆黑的屋里头坐在那发愣。我就感受到老人不能在这样的封闭的空间，封闭自己的心灵，所以我做了很多很多的老人的活动空间，那么这一切一切可能也是一个灵魂的召唤吧，也是一种家庭不幸的体会。后来把它变成了一种责任，最终上升成为一个模式，所以太阳城走到今天，最终我们体验的是如何为老人服务的一个模式。